我国目前老龄化程度加剧，养老照护服务供需矛盾凸显，养老服务行业还存在较大增长空间。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】1）从需求侧看，中国老龄化程度不断加深，而少子化、空巢化现象加剧了对养老服务的需求，根据七普数据，全国65岁及以上人口占比达13.5%，接近老龄社会标准，老年人口抚养比已提升至19.7%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）而据预测到2020年独居和空巢老年人将增加到1.18亿人左右，且老年人口中约有12%处于失能状态，约有1/4的老人需要全方位照护。2）从供给侧看，国内养老服务供给存在明显短缺。国内养老机构数量从2012年的4.4万家降至2018年的2.9万家，每千名老年人拥有养老床位增长仅30.5张，距离十三五规划35-40张目标尚有一定差距，我们预测到2060年全国养老床位缺口约在200-400万张左右。
　　保险公司纷纷布局建设养老社区，2015年后迎来快速发展。以泰康人寿为代表的国内保险公司早在2007年就开始探索建设养老社区项目，2015年后养老社区投资迎来高潮。根据中国银行保险报，截至2020年9月末共有10家保险机构投资了47个养老社区项目，床位数8.4万个，保险资金投向养老产业的私募股权投资基金已达2348亿元。
　　1）从建设策略上看，主要有重资产、轻重结合和轻资产三种布局模式。①重资产模式，即通过自建自营方式运营养老社区，典型企业泰康、国寿、太保、新华等。其中泰康人寿旗下项目均为自建自营，目前已布局全国22个核心城市，完成7家养老社区落地运营，拥有6家配套康复医院。②重资产+轻资产混合模式，即自建部分养老社区，同时通过收购或合作经营推动项目落地，典型企业为太平和合众人寿。其中中国太平投资40亿元自建了“梧桐人家”CCRC养老社区，并与多家地产商合作落地了包括北京当代时光里等7个项目旅居养老地产项目。合众人寿则通过股权投资方式收购了海内外多家养老机构，③轻资产模式，即完全通过合作模式开展业务，如光大养老与光大集团旗下光大汇晨、光大金夕延年、光大百龄帮等养老品牌展开合作。
　　2）从商业模式上，保险养老社区的利源来自对接保险产品和项目运营收入。①协同保险主业，对接保险产品。目前各险企大多推出了与养老社区项目相对接的保险产品，客户可以通过购买一定额度的保险产品获得养老社区的预约入住权，如中国太保规定2021年新客户（同一投保人）名下有效长险新保保单总保费达到550万元及以上，即可获取三十周年阖家尊享版养老社区入住资格函一份。根据中国太保2020年年报，截至2020年末太保已累计发放养老社区入住资格函超过1万份，对应契约保费超过220亿元。②社区项目运营收入。目前各险企旗下养老社区大多定位为高端社区项目，入住收费包括三个部分：入门费、月费和会员卡。以泰康之家为例，其入门费收取标准为20万元/户，入住前一次缴足。月费是按月缴纳的费用，含房屋使用费、居家费用和餐费。入住前购买乐泰财富卡可以享受一定的入住优惠，其会员卡费用为120万元-360万元。
　　海外经验：1）美国养老地产市场根据主体不同可以分为太阳城模式（开发商）、CCRC模式（运营商）和REITs模式（金融机构）。从收益情况看，美国养老地产市场历史回报率表现良好，截止2020Q3养老地产十五年期总回报率、增值收益率和收入回报率分别为10.25%、4.52%和5.55%，显著高于房地产整体及普通公寓资产。且CCRC社区入住率和租金增长率持续高于其他类型社区，具备更高发展潜力。2）日本通过介护保险制度为养老服务需求提供了资金支持，催生了以居家养老和上门介护服务为核心的嵌入式社区养老模式。日本以小规模、多功能的社区养老机构为主，龙头企业日医学馆在日本拥有1300处访问介护事业所、400所介护设施，每月约为13万名客户提供介护服务。我们认为，随着国内长护险市场的发展与成熟，也将带动国内养老社区的进一步发展。
　　风险提示：保费收入增长不及预期；养老社区项目盈利性不及预期。